کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

چنانچه راى كمسيون ماده ١٠٠ دائر بر تخريب صادر شده باشد و در كمسيون تجديدنظر قطعى شده باشد چنانچه ابلاغ به نحو صحيح صورت نگرفته باشد چه اقدام حقوقى مي توان كرد؟

جواب

در صورت اعمال جریمه در خصوص کسری پارکینگ بنا در کمیسیون ماده صد نحوه وصول جریمه در صورت عدم تمکین مالک با لحاظ عدم پیش بینی ضمانت اجرای این مهم در قانون شهرداری همچون قسمت اخیر تباصر ۲و ۳ ماده صد و عدم امکان طرح موضوع در کمیسیون ماده ۷۷ نحوه عمل شهرداری در وصول جریمه چه می باشد؟

سوال

در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده واحدهای احداثی بین طرفین تقسیم شده است و سه طبقه ۱، ۳ و ۵ در سهم مالک و دو طبقه دیگر در سهم سازنده قرار گرفته است. سازنده بدون اطلاع مالک از ضوابط شهرداری تخلف و مساحت هر واحد ۱۰ درصد بیشتر از میزان مجوز ساخت گردیده است، در این خصوص قرارداد ساکت است . سازنده در کمیسیون ماده ۱۰۰ به پرداخت جریمه اضافه بنا محکوم شده است، حال سازنده از مالک مطالبه جریمه اضافه بنای قدر السهم مالک و نیز قیمت روز اضافه بنا را دارد، ممنون میشم راهنمایی کنید که پرداخت جریمه اضافه بنا بر عهده کیست و همچنین آیا مالک در خصوص اضافه بنای قدر السهم خویش باید پولی پرداخت کند و در صورت مثبت بودن پاسخ این وجه اضافه بنا بر مبنای هزینه کرد مصالح و کارگر و متفرعات آن محاسبه میشود یا به نرخ روزی که ساختمان تکمیل شده محاسبه میگردد؟

جواب
سازنده استحقاقی برای دریافت هزینه های مازاد احداثی را ندارد چون بر اساس عموم و اطلاق توافق سازنده متعهد به پرداخت تمامی هزینه های ساخت شده و از سوی دیگر همانگونه که برای مالک اضافه بنا ایجاد شده برای سازنده هم اضافه بنایی بر روی ملک متعلق به مالک ایجاد شده لذا موضوع دارا شدن ناعادلانه ی مالک هم منتفی است.

سال۹۰ پیرو اقدام به اخذ پروانه ساخت حق بیمه پرداخت کردم لیکن بنابه دلایلی از اخذ پروانه منصرف شدم. مجدداً سال۹۸ اقدام به اخذپروانه ساخت کرده و پیرو آن حق بیمه (۱۵درصد عوارض تعیین شده) را پرداخت کردم و از اداره بیمه تامین اجتماعی درخواست منظور کردن مبلغ پرداختی بابت حق بیمه کارگران در سال۹۰ را نمودم لیکن اداره مزبور نپذیرفت ناگزیر از اقامه شکایت دراداره مرکزی بیمه در تهران شدم و اداره مرکز دستور بررسی به اداره بیمه استان البرز داد و اداره اخیر الذکر گفت پرداختی شما در سال ۹۸ علی الحساب بوده و باید مجددا بر مبنای جریمه تعیین شده در کمیسیون ماده صد به علت تخلفات انجام شده و تعیین عوارض تبدیل واحد حق بیمه پرداخت کنید!
سوال:
۱)آیا اظهارات اداره بیمه تامین اجتماعی مشروع و قانونی است؟
۲)آیا جریمه با عوارض مترادف است؟
۳) اساسأ مبنای تعیین حق بیمه کارگران ارتباطی با جریمه تعیین شده توسط کمیسیون ماده صد و عوارض تبدیل واحد دارد؟
۴) ضمناً در همسایگی ما ملک دیگری درحال ساخت است که موضوع مشابهی توسط اداره تامین اجتماعی برای ایشان ایجاد نشده و اداره اخیرالذکر صرفاً به خاطر اینکه از پرداخت حق بیمه سال۹۰ اینجانب سرباز زند مرتکب چنین اعمالی شده است.
خواهش میکنم راهنمایی بفرمایید.

جواب
بیمه کارگران ساختمانی ارتباطی به جریمه کمیسیون ماده صد ندارد ولی چون عوارض بعد از کمیسیون دارای ماهیت عوارض صدور پروانه است حق بیمه کارگران ساختمان موضوع ماده پنج قانون مربوطه به آن تعلق میگیرد.

سوال

در صورت اعمال جریمه در خصوص کسری پارکینگ بنا در کمیسیون ماده صد نحوه وصول جریمه در صورت عدم تمکین مالک با لحاظ عدم پیش بینی ضمانت اجرای این مهم در قانون شهرداری همچون قسمت اخیر تباصر ۲و ۳ ماده صد و عدم امکان طرح موضوع در کمیسیون ماده ۷۷ نحوه عمل شهرداری در وصول جریمه چه می باشد؟

جواب
معمولا کسر پارکینگ ها همراه با تخلفات دیگر همچون ایجاد فضایی با کاربری جدید و به عبارتی تبدیل کاربری است و این موضوع مشمول تبصره های دو یا سه می گردد ضمانت اجرای تخریب ثانویه ناشی از عدم تمکین به رای هم ساری و جاری است و در برخی موارد ضمانت اجرای تعطیلی تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری  در صورت تحقق سایر شرایط 
اما در هر حال تبصره های ۴ و ۵ ماده صد به تنهایی، غیر از عدم صدور پایانکار فاقد ضمانت اجرای لازم جهت وصول مطالبات است و اصل قانونی بودن و عدم تعرض به اموال اشخاص و احترام‌به اموال (اصول ۳۶ و ۳۷ و ۲۲ و ۴۷ قانون اساسی) و استثنایی بودن ضمانت اجراها مانع از قیاس و ملاک گیری از تبصره های دو و سه ماده صد می باشد.

 

سوال

چنانچه راى كمیسيون ماده ١٠٠ دائر بر تخريب صادر شده باشد و در كمیسيون تجديدنظر قطعى شده باشد اگر ملك خارج از حوزه و محدوده شهرى باشد آيا شهردارى مي تواند راى تخريب را اجرا كند؟ شهردارى ملك را جزو فضاى سبز اعلام كرده بعد از گذشت پنج سال مالك تقاضاى پروانه نموده است اما شفاها اعلام ميكنند ملك خارج از محدوده است و ربطى به شهرداری ندارد و از طرفى به موجب راى فوق الذكر دستور تخريب صادر شده است. لطفا ارشاد بفرمائید.

جواب
اگر ملک واقع در حریم شهر باشد شهرداری باید نسبت به اجرای رای تخریب اقدام نماید.
از سوی دیگر در حریم شهر دادن پروانه معمول و اصل نیست. در هر حال در صورتی که خود را ذی حق می دانید دادخواست الزام به صدور پروانه در دیوان عدالت اداری باید ارائه گردد.

جواب
معمولا کسر پارکینگ ها همراه با تخلفات دیگر همچون ایجاد فضایی با کاربری جدید و به عبارتی تبدیل کاربری است و این موضوع مشمول تبصره های دو یا سه می گردد ضمانت اجرای تخریب ثانویه ناشی از عدم تمکین به رای هم ساری و جاری است و در برخی موارد ضمانت اجرای تعطیلی تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری _ در صورت تحقق سایر شرایط _.
اما در هر حال تبصره های ۴ و ۵ ماده صد به تنهایی، غیر از عدم صدور پایانکار فاقد ضمانت اجرای لازم جهت وصول مطالبات است و اصل قانونی بودن و عدم تعرض به اموال اشخاص و احترام‌به اموال (اصول ۳۶ و ۳۷ و ۲۲ و ۴۷ قانون اساسی) و استثنایی بودن ضمانت اجراها مانع از قیاس و ملاک گیری از تبصره های دو و سه ماده صد می باشد.

جواب
ابلاغ غیر صحیح اگر ناقض اصل تناظر باشد موجب نقض رای خواهد بود. اثر دیگر ابلاغ غیر صحیح این است که شروع مهلت سه ماهه اعتراض به رای از زمان ابلاغ صحیح شروع می گردد.

سوال

در کمیسیون ماده صد یکی از شهرها، متاسفانه آقای فرماندار به عنوان نماینده وزارت کشور در جلسات کمیسیون ماده صد شرکت نمیکنند و از امضای رای امتناع می کنند (به علت اختلاف با شهرداری) ولی نماینده دادگستری و شورای اسلامی شهر هر دو رای مثبت میدهند. آیا شهرداری می تواند به همان دو رای اکتفا کند؟

جواب
حضور نماینده وزارت کشور و تمام اعضای کمیسیون ماده صد جهت اعتبار داشتن رای صادره الزامی است ولی رای مثبت او الزامی نیست و اکثریت کافی است.
شهرداری می توان تخلف اداری و غرض ورزی فرماندار را به سازمان بازرسی کل کشور و بازرسی استانداری اطلاع کتبی دهد و در ضمن طی مکاتبه ای با استانداری تقاضای معرفی نماینده دیگری به کمیسیون نمایید. _ در گزارش های اعلامی حتما تصریح گردد که امتناع از حضور از سوی عضو کمیسیون موجب سوء جریان در کار شهرداری و وصول بیت المال و آسیب به بیت المال گردیده و همچنین موجب خلل و وقفه در کار مردم شده است. 

سوال

ساختمانی با قدمت ۳۰سال داشتم با موقعیت دونبش و جنوب غربی که درخواست تجدید بنا دادم و پروانه گرفتم و قسمت شمال زمین که دارای بنای مسکونی قدیمی بود تخریب و احداث بنا نمودم ولی در قسمت جنوب زمین در انتهای حیاط مغازه تجاری قدیمی که درسال ۸۵ احداث‌شده بود و از سمت غرب به خیابان اصلی درب دارد را تخریب ننموده و تمایل به ابقای بنا و بازسازی آن دارم اکنون شهرداری به استناد اینکه پروانه اینجانب تجدید بنا می باشد درخواست تخریب را به کمیسیون داده است راهکار اینکه بتوان تجاری فوق را ابقا و از تخریب جلوگیری نمود چیست؟

جواب

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در مانحن فیه صالح به رسیدگی نیست و باید بنای مذکور که دارای پایانکار است ابقا گردد.

در تاریخ ۹۸.۷.۲۰ کمیسیون تجدید نظر ماده صد رای بر قلع بنا اضافه داده و بر همین مبنا بایستی قلع بنا میشد که شهرداری اجرا نکرده و در توافق بعد از کمیسیون تجدید نظر ماده صد بتاریخ ۹۸.۱۲.۱۷ شهرداری با سازنده توافق کرده مسکونی از ۵۰ درصد به ۶۰ درصد افزایش و تجاری از ۸۰ متر به ۴۰ متر کاهش یابد و به این طریق ستونی که بایستی قلع بنا می شد در داخل ۶۰ درصد توافق جدید است. آیا این اقدام شهرداری قانونی است در حالی که بعداز کمیسیون تجدید نظر ماده صد شهرداری نمیتواند با توافق جدید تخلف ساختمانی گذشته را در حریم قانونی قرار دهد.

جواب
سلام بر اساس تبصره ده ماده صد رای کمیسیون ماده صد قطعی و لازم الاجراست و توافق مذکور بر خلاف نظم‌عمومی و خلاف مقررات آمره از جمله قانون شورای عالی شهرسازی و معماری و ضوابط تعیینی کمیسیون ماده پنج در تعیین سطح اشغال بوده که به استناد قسمت اخیر ماده صد قانون شهرداری فاقد اثر حقوقی است. اما گاهی اوقات اگر این توافقات لطمه ای به حقوق خصوصی شهروند خاصی وارد نسازد به عنوان‌چاره اندیشی برای حسن جریان امور جهت بلاتکلیف نماندن ساختمان مذکور، توصیه می گردد.

 

در جنب ملک ما همسایه مبادرت به ساخت یک طبقه اضافی که باعث سایه اندازی گردیده نموده است. با شکایت ما، به شهرداری و‌کشیده شدن موضوع به ‌حراست، از ادامه فعالیت ساختمانی وی جلوگیری به ‌عمل آمده است. بلافاصله از سوی شهرداری برای بنده اخطاری مبنی بر تخلفات ساختمانی در ملکم آمده مبنی بر اینکه شما تخلف احداث یک اتاق و سایر تخلفات ساختمانی در ملک داشته اید و بیان شده که شما شاکی خصوصی (همان همسایه) دارید.

در فرم خلاف ارسالی مطالب کذبی بیان شده از جمله اینکه ملک شما در تعریض است و عقب نشینی را رعایت نکرده اید و در سال ۱۳۹۸ احداث بنا نموده اید؛ این در حالی است که بنا به عرف منطقه و کوچک بودن خانه یک اتاق در سال ۱۳۸۵ اضافه نمودم نه در سال ۱۳۹۸، ضمن اینکه هیچ‌گونه عملیات تخریب و بازسازی انجام نداده ام که مکلف به عقب نشینی باشم و از سوی دیگر با انجام کارشناسی مشخص شد که اصلا ملک‌بنده عقب نشینی ندارد و طرح تعریض شامل آن نمی گردد. همچنین لازم به ذکر است اضافه نمودن اتاق برای همسایه بنده که سه طبقه خلاف ساخته هیچ‌گونه مزاحمتی ندارد اما این موضوع را با همدستی عوامل شهرداری دستمایه اذیت و آزار بنده قرار داده اند. چه اقدامی می توانم انجام دهم؟

جواب
۱. همسایه مجاور زمانی می تواند شاکی خصوصی تخلفات ساختمانی همسایه دیگر گردد که از عملیات ساخت و ساز او متأثر باشد مانند سایه اندازی و مشرفیت و تعریض آینده و … لذا اگر طبق نظر کارشناسی از ساخت و ساز شما از همسایه حقی ضایع نمی گردد ایشان ذی نفع اعتراض به عملیات احداثی شما در کمیسیون ماده ۱۰۰ و تبعا دیوان عدالت اداری نمی باشند.

۲. می توان علیه شهرداری به دلیل تنظیم فرم خلاف ساختمان و ارسال آن برای کمیسیون ماده صد تحت عناوین ذیل علاوه بر شکایت ‌تخلفات اداری ، شکایت کیفری نمود: (گزارش خلاف واقع) _ جعل و استفاده از سند مجعول به صورت جعل معنوی با انقلاب حقیقت.

سوال : 

خانه ای شمالی که اتاق خواب ۲ ونیم متر پاسیو داشت، آن را به اتاق خواب اضافه کردیم، و خانه را فروختیم منتها نمی دوانستیم بازرس می آید و خانه را نگاه میکند و ایراد میگیرد. در نهایت کمیسیون ۱۰۰ رای به اعاده به حالت قبل داده است. خریدار هم به شکل قبلی از ما خریده و الان چیکار باید کنیم؟ در سند هم خورده ۲ تا بالکن یکی شمال غرب یکی جنوب غرب. ولی الان یک بالکن دارد. حال سئوال این است اصلا داخل خانه به شهرداری ربط دارد؟

جواب
موضوع مربوط به شهرداری و صلاحیت کمیسیون ماده صد هست و پس از قطعی شدن رای مبنی بر اعاده به وضع سابق باید موضوع اعاده شود و فروشنده باید ما به التفاوت قیمت را حسب نظر کارشناس بپردازد. البته اگر بالکن جزو مقدار مورد معامله مجزا فروخته نشده باشد و مبیع بر اساس از قرار هر متر فروخته شده باشد استحقاق خریدار برای مطالبه خسارت مستبعد است در هر حال بررسی اسناد پرونده لازم و ضروری است.

سوال

شهرداری در ۱۴ سال پیش برای یک کشتارگاه خارج از حریم شهر مجوز احداث بنا صادر کرده است. در حال حاضر مالک تقاضای پایانکار دارد . از آنجاییکه اضافه بنای زیادی دارد و به استناد مجوز ۱۴ سال پیش پرونده به کمیسیون ماده صد ارجاع شده است. با توجه به اینکه ماده صد فقط میتواند به ساخت و سازهای داخل محدوده و داخل حریم رسیدگی نماید آیا طرح پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها قانونی است؟

جواب
رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص کمیسیون تبصره دو‌بند سه ماده ۹۹ قانون شهرداری را صالح می داند.

آیا می دانید (۳۲۹)

پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ موجب معافیت از پرداخت عوارض قانونی و یا صدور پایانکار یا گواهی عدم خلاف قبل از پرداخت عوارض نیست. صدور پایانکار مشروط به پرداخت جریمه و عوارض است. (مستند: رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۲۷۱۵ – به تاریخ ۴ دی ۱۳۹۸)

در بعضی پرونده ها یک تخلف ساختمانی مشمول دو تبصره از ماده صد می شود. فرض کنید حذف پارکینگ و تبدیل آن به تجاری. به نظر شما در این موارد طبق هر دو تبصره برخورد می شود یا مانند قانون مجازات، هر کدام اشد باشد اعمال می گردد؟

جواب
تغییر فضای پارکینگ به تجاری یا مسکونی به عنوان احداث مازاد مشمول تبصره ۲ یا ۳ حسب مورد می گردد و فضای ایجاد شده و فضای قبلی هم که کسری پارکینگ دارند مشمول کسری پارکینگ توام با جریمه قبلی می گردد. مباحث مطروحه در سوال فاقد محمل قانونی است.

بنده صاحب دو باب سرقفلی هستم و ملکیت نیز برای اینجانب می باشد. اخیرا اقدام به تخریب دیوار مشترک بین دو مغازه کرده ام اما شهرداری جلوی کار من را گرفته و می گوید باید از شهرداری مجوز بگیرم. به شهرداری منطقه ۶ مراجعه کردم مسئول شهرداری به صورت حدودی گفته باید مبلغ ۱۱۰ میلیون پرداخت کنم به خاطر نداشتن پارکینگ! حال سوال این است که این ملک بسیار قدیمی و حدود ۶۰ ساله است و اصلا پارکینگ ندارد آیا برداشتن دیوار مشترک دارای عوارض خاصی است؟ و آیا باید جریمه نداشتن پارکینگ بدهم؟

جواب
اگر در دفترچه تعرفه عوارض عوارض تجمیع، تصویب شده باشد اخذ آن موجه است. اخذ مبلغ دیگر با عنوان کسر پارکینگ صحیح نیست. همچنین اگر‌ ملک دارای پایانکار است اخذ جریمه عدم تامین پارکینگ بلاوجه است. خصوصا که سال ساخت بنا قدیمی است و اخذ جریمه از سال ۱۳۵۸ به بعد مجوز قانونی پیدا کرد.

شخصی پروانه ساختمان (مسکونی) با تراکم ۱۲۰% برروی پیلوت ( هر طبقه ۶۰%) ۱۲۰ متر بنای مجاز در هر طبقه در کل با احتساب خرپشته ۳۷۲ متر بنای مجازاز شهرداری اخذ نموده است.

حال همکف را که در واقع دو واحد پارکینگ بوده به تجاری تبدیل نموده و به مقدار ۳۰ متر در همکف نیز پیشروی داشته و در طبقه اول و دوم به متراژ ۶۰ متر اضافه بنا مازاد بر پروانه داشته (هر طبقه ۳۰ متر) ؛ شهرداری پرونده شخص مذکور را به کمیسیون ماده صد ارجاع و کمیسیون طبقه همکف را کلا مغایر بر پروانه و به صورت مازاد جریمه نموده و همچنین مجددا بنای مازاد طبقه همکف و اول و دوم را جریمه نموده است. آیا طبقه همکف دو بار باید جریمه گردد؟

جواب
دوبار جریمه نمودن یک تخلف از موجبات نقض رأی کمیسیون ماده صد در دیوان عدالت اداری است. جریمه تخلفات واقعه تبیینی، بدین نحو باید تعیین گردد:
_ تعیین جریمه اضافه بنای مسکونی طبقات اول و دوم وفق تبصره دو ماده صد
_ تعیین جریمه تغییرکاربری پارکینگ به تجاری در متراژ و سطح اشغال مجاز همکف، با ارزش معاملاتی تغییرکاربری مندرج در دفترچه تعرفه عوارض به همراه تعیین جریمه ی اضافه بنای ایجادی و احداثی با ارزش معاملاتی کاربری تجاری و کلا با ضرایب تبصره سه ماده صد. لازم به ذکر است تغییر کاربری پارکینگ به تجاری خلاف اصول شهرسازی بوده که بر اساس رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مستلزم صدور رأی اعاده و تخریب است نه جریمه.
_ تعیین جریمه کسری پارکینگ وفق تبصره ۵ ماده صد

 

 

سوال

در صورت احداث ساختمان مسکونی بدون پروانه ای که بخشی از مساحت بنای غیر مجاز آن بیش از تراکم مجاز باشد، دو تفسیر مختلف و نهایتا دو شکل متفاوت در آرا کمیسیون ماده صد دیده میشود:
حالت اول : آن بخش از بنا که در حد تراکم مجاز است بر اساس تبصره ۴ و بخش خارج از تراکم زیر بنای احداثی طبق تبصره دو جریمه میشود.
حالت دوم: کمیسیون ماده صد ، کل بنای احداثی را طبق تبصره ۴ جریمه کرده و آن بخش از زیربنا که خارج از تراکم است، مجددا طبق تبصره دو جریمه نموده است .
در حالت دوم بنای مازاد تراکم دوبار جریمه میشود ؛ یکبار بر اساس تبصره ۴ و بار دوم بر اساس تبصره ۲
کدام حالت درست است؟

جواب
حالت اول صحیح است که نص صریح تبصره چهار ماده ۱۰۰ می باشد و دو بار جریمه کردن یک تخلف یا به عبارتی جریمه مضاعف خلاف موازین و از اصول من درآوردی برخی کمیسیون های ماده صد می باشد که از علل نقض آرای کمیسیون ماده صد در دیوان عدالت اداری می باشد.

 

سوال

آیا ارزش معاملاتی مندرج تبصره ۱۱ ماده صد تابعی از ارزش معاملاتی تعیینی کمیسیون املاک ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم است یا خیر؟

جواب
می تواند باشد اما هیات عمومی دیوان عدالت اداری الزامی برای این تبعیت از ارزش معاملاتی تعیینی کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم نگذاشته، و شوراها را در تعیین ارزش معاملاتی تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مختار گذاشته اند.

سوال

آیا برای دیوار کشیدن هم باید از شهرداری پروانه گرفت؟

جواب
۱٫ بله با عنایت به صدر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گونه عملیات عمرانی نیازمند اخذ پروانه از شهرداری است.
۲٫ ضمانت اجرای عدم رعایت این موضوع لزوما تخریب نخواهد بود چرا که رویه دیوان عدالت اداری دیوار کشی و حصار کشی را از صلاحیت کمیسیون ماده صد خارج دانسته است.

۳٫ اگر دیوار کشی خارج از محدوده شهر و در حریم شهرهای استان تهران باشد شهرداری به استناد قانون نظارت بر گسترش شهر تهران حق تخریب بدون رسیدگی هیچ مرجعی دارد.

۴٫ دیوار کشی در حریم شهر و در محدوده قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری به مفهوم مقررات شهرداری نیست اما از حیث مقررات حاکم بر اراضی زراعی و باغ ها وفق موضوع دستورالعمل ماده ۱۰ قانون مذکور تغییر کاربری بوده که علاوه بر صدور حکم به قلع و قمع بنا، جریمه در حق صندوق دولت، نیز از ضمانت اجراهای تعیینی است.

 

سوال

آیا میان مهلت اعتراض به آرای کمیسیون های ماده ۱۰۰ و ماده ۹۹ و ماده ۷۷ قانون شهرداری تفاوتی هست؟

جواب
از سال ۱۳۹۲ به بعد ‏به استناد تبصره دو ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری مهلت اعتراض به تمامی آرای کمیسیون هایی که اعتراض به آرای آنها در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است یکسان سازی شد و سه ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون مربوطه گردید و میان مهلت اعتراض در آنها تفاوتی نیست. این مهلت برای اشخاص مقیم خارج از ایران شش ماه از تاریخ ابلاغ است.

 

 

سوال

در دادخواست تقدیمی به دیوان عدالت اداری به خواسته اعتراض به رای کمیسیون ماده صد در ستون خوانده باید نام شهرداری را بنویسیم یا کمیسیون ماده صد ؟ چند تا دادنامه از دیوان دیدم که در بعضی از احکام کمیسیون به عنوان خوانده قید شده است!

جواب
در ارائه دادخواست به نحو صحیح شهرداری خوانده می باشد؛ آن هم شهرداری کل نه شهرداری منطقه مربوطه که برای کار بهتر تقسیم بندی صورت گرفته است.
اما در عمل دیده شده که برخی کمیسیون را خوانده قرار می دهند و حتی اشاره ای را به شهرداری به عنوان طرف دعوی نمی کنند این موضوع در صورت سختگیری شعبه می تواند از علل صدور قرار رد شکایت در دیوان باشد، اما در رویه موجود دیوان، شعب چنین ایرادی را مطرح نکرده و حتی در دادنامه صادره کمیسیون را به عنوان خوانده درج می کنند!

 

 

سوال
مطابق ماده ۵ قانون بیمه کارگران ساختمانی اصلاحی سال۱۳۹۳ بیمه تامین اجتماعی مالک را ملزم به پرداخت حق بیمه به نسبت عوارض بعد از کمیسیون ماده صد شهرداری می نمایند در حالیکه مطابق ماده ۵ بیمه صرفا مجاز به دریافت حق بیمه از مجموعه عوارض صدورپروانه می باشد.
در راستای این موضوع به تفاهم نامه فی مابین سازمان تامین اجتماعی و سازمان شهرداری و دهیاریهای کشور تنظیم شده است.
این در حالیست که مطابق تبصره یک ماده ۵ اصلاحیه قانون تامین اجتماعی کارفرما صرفاً مکلف به پرداخت حق بیمه مطابق عوارض صدور پروانه می باشد و ارجاع مالکین در زمان صدور پایان کار و اخذ مفاصا حساب تنها برای کنترل تصفیه کارفرمایان از حق بیمه متعلقه در عوارض صدور پروانه می باشد. مبلغ مذکور، مطابق تبصره یک مذکور می‌تواند تا مدت سه سال بدون دریافت سود تقسیط شود اما در هنگام پایان کار مفاصا حساب بیمه اخذ نماید.این در حالی است که بیمه صرفاً می بایست مفاصای بیمه نامه صادر شده را دریافت نماید ولیکن بیمه در درخواستی خارج از شرایط قانونی، مودیان را مکلف به پرداخت حق بیمه عوارض بعد از کمیسیون می نماید.

آیا اقدام بیمه مغایرتی با قانون ندارد؟

جواب
با عنایت به اینکه عوارض بعد از کمیسیون به نوعی عوارض صدور پروانه محسوب لذا باید از احکام آن پیروی کند. به عنوان مثال احکام ذیل قابل اشاره است:
۱٫ باید عوارض بعد از کمیسیون به نرخ عوارض سال صدور پروانه مورد محاسبه قرار بگیرد.
۲٫ مانند عوارض صدور پروانه قابل تقسیط است.
۳٫ ۵ درصد سهم آموزش و پروش باید از عوارض بعد از کمیسیون اخذ شود.
۴٫ سهم بیمه موضوع ماده ۵ قانون بیمه کاگران ساختمانی از عوارض بعد از کمیسیون نیز باید دریافت گردد.
در نتیجه اقدام به اخذ سهم بیمه از عوارض بعد از کمیسیون منطبق بر قوانین است.
اگر نظری مخالف وجود دارد باید دادخواست ابطال تفاهمنامه یا بخشنامه ی مربوطه به هیات عمومی دیوان ارائه گردد.

 

سوال

‏یک نفر در سال ۹۶ اقدام به احداث جایگاه پمپ بنزین داخل حریم شهر در مساحت ۳۰۰۰ مترمربع نموده و کمیسیون ماده صد رای ابقا صادر و جرایم اخذ شده است. سند رسمی در سال نود و شش اخذ نموده و از یک قطعه زراعی منفک شده است.

آیا میتوان طبق قانون ماده صدویک از ملک عوارض تفکیک یا حق السهم شهرداری را با نظر کارشناس رسمی اخذ نمود؟ آیا میتوان با درخواست مالک پرونده را به کمیسیون ماده ۷۷ ارجاع نمود؟

جواب
اگر اخذ سند رسمی به موجب قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی باشد به نظر موضوع مشمول ماده ۱۰۱ قانون شهرداری نیست. در قانون تعیین تکلیف قانونگذار در مقام بیان بوده و به عنوان قانون خاص بر موضوع حاکم است و این قانون یک سال بعد از اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ بوده است که در واقع به عنوان قانون خاص مستثنی شده از آن قانون عام می باشد لذا قواعد مستثنی منه در مورد آن جریان ندارد. تفسیر غایی و فلسفه وضع قانون تعیین وضعیت همین تفسیر را اقتضا دارد.

 

 

‏مالک برای اعتراض، امکان مراجعه به کمیسیون ۷۷ نداشته و باید مستقیم به دیوان عدالت اداری مراجعه کند زیرا ماده ۱۰۱ عنوان عوارض ندارد.
ضمن اینکه شروع رسیدگی کمیسیون ۷۷ شهرداری مستلزم تقاضای شخص نیست بلکه شهرداری نیز به عنوان یکی از طرفین می تواند چنین تقاضای را بنماید.
باید توجه داشت در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ در خصوص سایه بان پمپ بنزین ها تردید جدی وجود دارد.

سوال

بنایی با تجدیدنظرخواهی شهرداری در کمیسیون ماده ۱۰۰ متحمل تشدید مجازات می شود. با انقضای مهلت شکایت در دیوان، مالک متوجه می شود اعتراض شهرداری به رأی بدوی پس از انقضای ده روز بوده است لکن به این مدارک دسترسی ندارد. با عنایت به اینکه اقدام شهرداری و رأی کمیسیون غیرقانونی بوده و حق مکتسبی برای شهرداری ایجاد نمی نماید مالک نزد چه مرجعی، به طرفیت چه شخص یا اشخاصی و با انتساب چه اتهامی تظلم خواهی کند؟

جواب
الف) تشدید مجازات در برخی مراجع شبه قضایی مورد پذیرش قرار گرفته است از جمله در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ که با اعتراض شهرداری مطرح شده باشد اما این موضوع باید در مهلت مقرر قانونی (۱۰ روز) مورد اعتراض قرار گرفته باشد در غیر این صورت کمیسیون صلاحیت رسیدگی نداشته است.

ب) ذی نفع شکایت خود را نزد سازمان بازرسی کل کشور یا بازرسی و رسیدگی به شکایات خود شهرداری مطرح نماید در صورت احراز موضوع مبنی بر اعتراض خارج از مهلت مقرر در دیوان عدالت اداری طرح شکایت نماید.

ج) از اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز می تواند در هیأت تخلفات اداری مربوط به هر یک، طرح شکایت با عنوان نقض قوانین و مقررات نماید و بعد از رسیدگی و احراز موضوع با در دست داشتن دلیل جدید در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نماید.

د) طرح دعوی در دیوان عدالت اداری در حالت فوق ممکن است دارای اشکال گذشت مهلت ۳ ماهه گردد لذا موضوع باید با عنوان شکایتی تجویز اعاده دادرسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری مطرح گردد که منعی برای پذیرش این عنوان وجود ندارد.

 

در صورت سوال در مورد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و یا رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در تماس باشید.

 

سوال

زمينی که در خارج محدود بوده است و کاربری کشاورزی داشته است وارد محدوده شده است و کاربری مسکونی گرفته است. برای اين تغيير کاربری، شهرداری الف نصف ارزش زمين به قيمت کارشناسی را مطالبه کرده است (در سال ۹۲) اين عوارض قانونی است؟

جواب

از سال ۱۳۹۷ تا بحال در رویکردی جدید با آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع ارزش افزوده تغییر کاربری یا ورود به محدوده قانونی اعلام شده است تحت عناوینی همچون {عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری – ارزش افزوده تغییر کاربری – عوارض تغییر کاربری و ….)

اما موضوع فوق دارای قیودی است :

آنچه در خصوص ارزش افزوده تغییر کاربری قانونی اعلام شده قدر متقین در مواردی است که کمیسیون ماده پنج به صورت موردی و با تقاضای ذی نفع کاربری را تغییر داده و از این امر برای متقاضی ارزش افزوده ایجاد می گردد اما راجع به تغییر کاربری صرف تصویب طرح تفصیلی به صورت کلی، تجویز صریحی برای مطالبه عوارض در آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری وجود ندارد.

اما این موضوع به عنوان ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری مورد مطالبه قرار می گیرد که اخذ آن از سوی شهرداری نیازمند مصوبه شورای شهر است و طبق فرمول محاسبات مندرج در دفترچه تعرفه عوارض باید محاسبه گردد که در صورت ادعای مدعی مبنی بر اجحافی بودن قابل اعتراض در کمیسیون ماده ۷۷ و سپس دیوان عدالت اداری است.

اما راجع به عوارض ارزش افزوده ورود به محدوده که عنوان خاص تری از ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری است قابل ذکر است که دارای قانون خاص در تبصره چهار قانون تعیین وضعیت می باشد و در این قانون سقف بیست درصد برای تملک رایگان را مشخص نموده و با توجه به قاعده عام موخر (قانون برنامه پنجم توسعه که در سال ۱۳۸۹ به موجب ماده ۱۷۴ دریافت ارزش افزوده ناشی از طرح را تجویز نموده) ناسخ خاص مقدم (تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت سال ۱۳۶۷) نمی باشد سقف مجاز برای دریافت اراضی بیست درصد می باشد نه بیشتر.

 

شما همچنین می توانید به صورت سوال و جواب از مشاوره حقوقی موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد بهره مند گردید

نکته دیگر اینکه تاریخ محاسبه ارزش افزوده طرح توسعه شهری تاریخ نظر کارشناسی نیست بلکه تاریخ اجرا و تحقق طرح است.در هرحال در مانحن فیه به نظر بیشتر باید در میزان عوارض تعیینی مناقشه و دفاع نمود.
(نظر قطعی دادن در پرونده منوط به صدور برگه محاسبه عوارض و رویت آن و تطبیق با دفترچه تعرفه عوارض آن شهر در آن سال می باشد.)

 نویسنده : امید محمدی

سوال
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رای به تخریب دیواری که در طرح هادی جدید شهر، آن مکان خیابان دیده شده داده است، آیا شورای شهر یا شهرداری می‌تواند با توافق فعلا حکم ماده صد را اجرا نکند و آن را لغو کند؟ اصلا لغو حکم ماده صد در صلاحیت شورای شهر هست؟

جواب
رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری قطعی و لازم الاجراست و هیچ مرجعی جز دیوان عدالت اداری حق توقف یا نقض آن را ندارد. لذا هر گونه توافقی جهت جلوگیری از اجرای رای کمیسیون، خلاف قانون است.

دستور موقت صادره از شعبه دیوان عدالت اداری مبنی بر توقف اجرای آرای کمیسیون های ماده ۱۰۰ و ماده ۷۷ حتی در صورت رد شدن شکایت در مرحله بدوی تا پایان رسیدگی در مرحله تجدیدنظر دارای اعتبار است.

 

همین الان برای گرفتن رای کمیسیون ماده صد  به صورت تضمینی با ما تماس بگیرید.

 

سوال
در برخی از پروانه های ساختمانی تصریح شده که اگر در سطح اشغال ساخت ملک تخلفی صورت گیرد کل بنا فاقد پروانه محسوب می گردد، آیا وجهه قانونی دارد؟

 

خیر شهرداری حق تعیین چنین شرطی را ندارد و شرط خلاف قانون فاقد اعتبار است. لذا نمی توان در صورت تخلف ساختمان از پروانه، پروانه را کان لم یکن تلقی و مستحدثات را به طور کلی فاقد پروانه محسوب نمود.

در برخی از شهر ها پروانه ساخت دو مرحله ای می گردد بدین نحو که پس از مرحله احداث فونداسیون، در صورت افزایش سطح اشغال نسبت به پروانه صادره، ملک در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و نسبت به آن تصمیم گیری می گردد و در صورت تصمیم بر ابقای بنا، پروانه صادره اصلاح می گردد. این موضوع جزو احکام مربوط به صدور پروانه بعد از احداث بنا محسوب می گردد!

 

همین الان برای گرفتن وکیل رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری  به صورت تضمینی با ما تماس باشید.

 

سوال
آیا تفویض اختیار شهرداری در خصوص صدور پروانه جایز است؟

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۷۷۹ – ۲۹/۸/۱۳۹۷ با تفکیک قائل شدن در موضوع چنین بیان داشته:
رأی ھیأت عمومی «با توجه به اینکه مطابق تبصره ماده ۵۴ قانون شهرداری تفویض اختیار در خصوص صدور پروانه و پایان کار صرفاً به معاونین یا سایر مسئولان شهرداری مجاز است و تفویض آن به دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی منع شده است و در تفاهم نامه مورخ ١٣٨۵/٩/١٣ شهرداری چادگان و سازمان عمران زاینده رود اختیار صدور پروانه و پایان کار به سازمان عمران زاینده رود تفویض شده که این تفویض مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات است، بنابراین بند یک تفاهم نامه صرفاً در این قسمت و رأی ١٣٩٠/٨/١١ هیأت حل اختلاف و رسیدگی به شکایات شوراھای اسلامی استان اصفھان مستند به بند ١ ماده ١٢ و ماده ٨٨ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ١٣٩٢ ابطال می شود.

 

رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 

باید توجه داشت که به استناد تبصره ماده ۵۴ قانون شهرداری تفویض اختیار شهردار در خصوص صدور پروانه ساختمانی و سایر وظایف، تنها به معاون یا به سایر مسئولان شهرداری مجاز بوده و تفویض این اختیار به دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی مجاز نیست.

 

آیا برای اراضی با کاربری خدماتی امکان اخذ پروانه با کاربری مجاورین (تجاری) با طرح دعوا در دیوان عدالت اداری وجود دارد؟

جواب
با عنایت به اینکه کاربری خدماتی جزء طرح های عمومی و عمرانی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ۱۳۶۷ قرار ندارد لذا امکان الزام شهرداری به صدور پروانه با کاربری مجاورین نیز وجود ندارد. از سوی دیگر طرح دعوا علیه کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری راجع به تغییر کاربری در این خصوص، در دیوان عدالت اداری نیز معمولاً منتج به نتیجه نخواهد شد.

 

آیا می دانید

صرف پرداخت عوارض از سوی مودی موجبی جهت عدم رسیدگی کمیسیون به ادعای شاکی نبوده و اعضای کمیسیون می بایست نفیا یا اثباتا نسبت به عوارض متعلقه اظهارنظر نمایند.

ایا میدانید

در آرای کمیسیون ماده صد باید مبنا و منشأ عوارض و نوع مصادیق عوارض باید مشخص باشد و مجمل بودن رأی از موجبات نقض آن است

سوال

شخصی مالکیت اعیانی ملکی را دارد و مالکیت عرصه متعلق به شخص دیگری است هم اکنون اعیانی ملک به لحاظ فرسودگی در حال تخریب است لذا مالک اعیانی قصد دارد از شهرداری پروانه ساخت بگیرد.

۱_ آیا شهرداری با توجه به اینکه مالک عرصه و اعیانی دو شخص می باشد پروانه ساختمان صادر می کند ؟

۲_در صورت تخریب اعیانی ملک آیا مالکیت شخص بر اعیانی به پایان می رسد ؟ وضعیت حقوقی املاکی که عرصه و اعیان آن متعلق به اشخاص متفاوت هستند پس از تخریب و از بین رفتن اعیانی چگونه است؟

 

جواب
برخی اعیانی ها قابلیت صدور سند مجزی دارد اما در هر حال با فرض اثبات مالکیت برای صاحب حق اعیانی با توجه به شراکت آنها در مورد مال باید قواعد شرکت مدنی در آن رعایت گردد و بدون رضایت صاحب عرصه قابلیت تجدید بنا وجود ندارد.
ضمن اینکه تخریب اعیانی موجب سقوط حق صاحب اعیانی نیست.

سوال

حکمی از سوی کمیسیون ماده صد مبنی بر برچیدن درب  واعاده شدن به وضع سابق صادر و پس از قطعیت به مرحله اجرا در آمده است متعاقبا پس از اجرای حکم مجددا تخلف قبلی صورت گرفته شهرداری مجددا پرونده تشکیل داد و پس از صدور حکم و قطعیت حکم به مرحله اجرا درآمده است ولی برای بار سوم همان تخلف از سوی مالک محکوم تکرار میشود.

 

آیا شهرداری می تواند در دادسرا شکایت کیفری طرح کند و اساسا عنوان کیفری مصداق دارد؟

 

جواب
صرف نظر از تردید در صلاحیت کمیسیون ماده صد در مانحن فیه، نسبت به این موضوع شهرداری امکان طرح شکایت کیفری ندارد.

🖌 مواعد: مستفاد از ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، رعایت مواعد چهارگانه ذیل از سوی شهرداری و کمیسیون ضروری به نظر می رسد:

• مهلت یک هفته¬ای به شهرداری جهت طرح موضوع در کمیسیون، در مواردی که مامورین شهرداری، راساً از انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری نمایند.
• مهلت ۱۰ روزه جهت ارائه توضیحات از سوی ذینفع.
• مهلت یک ماهه جهت اخذ تصمیم توسط کمیسیون.
• مهلت حداکثر دو ماهه جهت قلع و قمع بنا، چنانچه موضوع رای کمیسیون قلع و قمع بنا باشد.

آنچه در مواعد فوق دارای ایراد است:

– مهلت یک ماهه برای صدور رأی، برای کمیسیون دوم ماده ۱۰۰ به عنوان کمیسیون تجدیدنظر هم قابل ملاک و مناط گیری است اما سکوت قانونگذار دراین خصوص ذی نفعان را گاهی دچار اشکال و ضرر می¬نماید چرا که گاهی دیده شده که این کمیسیون رسیدگی تا ۷ – ۸ ماه اطاله می کند.

– رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعی و لازم الاجرا است و در صورت حکم به تخریب مهلت اجرای آن از همان روز تا ۲ ماه می باشد که دارای دو ایراد است نداشتن حداقل زمانی برای این امر باعث سوء استفاده ی اجرائیات برخی شهرداری ها شده است. از سوی دیگر مستند به تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ مهلت اعتراض به آرای کمیسیون ۳ ماه است!!!

لذا در صورتی که ذی نفع موفق به اخذ دستور موقت از دیوان نشود با اجرای رأی تخریب مواجه شده و رأی دیوان نوش داروی بعد از مرگ سهراب خواهد بود و همچنین در حال حاضر اخذ دستور موقت از دیوان حداقل ۲ هفته به طول خواهد انجامید و مشخص نیست که تناقض رأیی که قابل اجرا بوده با این موضوع چگونه قابل حل خواهد بود!

در حالت عادی مشکلی نیست خدا به داد زمانی برسد که شهرداری منطقه ای با شهروندی سرناسازگاری داشته باشد…!

نویسنده : امید محمدی

در صورت سوال در مورد این مطلب و یا وکیل حقوقی برای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به صورت تضمینی با موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در تماس باشید.