کپی رایت 95-97 حامی داگستر ساعد.
تمامی حقوق محفوظ است.

9:00 - 18:00

ساعات کاری : شنبه تا چهارشنبه

88523496

تماس برای مشاوره رایگان

Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
فهرست

سرقفلی : قانون سال ۵۶ ناظر بر اجاره های تجاری است که یا شروع آنها قبل از ۶۵/۰۸/۱۵ بوده یا بین ۶۵/۰۸/۱۵ تا ۷۶/۰۶/۳۱ منعقد شده است. به شرطی که سند آن رسمی نباشد. یا در ابتدای مدت، سرقفلی پرداخت شده باشد. چنین قراردادهایی حتی اگر بعد از سال ۶۵ یا ۷۶ تمدید شده باشد از شمول قانون ۵۶ خارج نمیشد.

سرقفلی چیست با مثال ، اجاره های تجاری ، اجاره های غیر تجاری

قانون سال ۷۶ حاکم است بر اجاره های تجاری که شروع آن بعد از ۷۶/۰۷/۰۱ بوده یا اجاره های غیرتجاری که شروع یا تمدید آن بعد از ۷۶/۰۷/۰۱ بوده است.

طبق قانون مدنی و اجاره سال ۷۶، مستاجر در پایان مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند ولی در قانون ۵۶ اگرچه مستاجر می تواند خودش بنا به اختیار ملک را تخلیه کند اما موجر حق ندارد وی را وادار به تخلیه نماید. و تا زمانی که مستاجر تخلفات موضوع ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ را انجام نداده موجر ملزم است که اجاره را با او تمدید کند.

حق مستاجربر وادار کردن موجر جهت تمدید قرارداد اجاره بعد از پایان مدت قرارداد قانونا موکول به پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد اجاره نبود. و قانون برای شخص مستاجری که در مدت اجاره ، رونق تجاری در ملک ایجاد نموده بود حقی بعنوان  حق کسب و پیشه و تجارت تعریف کرده بود و بر مبنای این حق او تقدم در اجاره داشت. یعنی موجر ملزم بود که در پایان مدت اجاره قرارداد را با او تمدید کند.

با توجه به این وضعیت حقی به نام سرقفلی ایجاد گشت یعنی مالکان که متوجه شدند در پایان مدت اجاره ملک قابل تخلیه نیست، در ابتدای تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مبلغی بعنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می نمودند که معمولا معادل چهار پنجم قیمت ملک بود.

ما هموراه در کنار شما هستیم موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد

بخشی از مهمترین مواد ۵۶

ماده ۱- قانون ۵۶ فقط در مورد اجاره های تجاری است. نه اجاره های اماکن اداری- مسکونی و زمین های کشاورزی. این دسته از اجاره ها تابع قانون مدنی هستند.

 

قوانین اجاره ملک تجاری

 

تمام اجاره های اماکن تجاری که مستاجر در قبال استفاده از ملک، پول یا عوضی پرداخت می نماید مشمول این قانون است. صرف نظر از اینکه عنوان قرارداد اجاره یا صلح منافع یا وکالت و امثال آن باشد. نتیجه آنکه اگر استفاده از منافع ملکی تجاری، رایگان باشد مشمول قانون مدنی می باشد نه قانون سال ۵۶٫

اجاره سال ۵۶ در زمان انعقاد قرارداد عقدی رضایی است. یعنی انعقاد آن هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی چه سند عادی و چه رسمی امکان پذیر می باشد.

تشخیص تجاری بودن اجاره بر اساس منظور طرفین از اجاره تعیین می شود نه کاربری ملک. بنابراین اگر آپارتمانی مسکونی جهت خرید و فروش اموالی منقول مانند اتومبیل ، اجاره داده شود اجاره تجاری است. برابر رویه قضایی دفاتر پزشکان، مهندسان و وکلا مشمول این قانون نمی باشد و مشمول قانون مدنی است.( کاربری ملک مهم نیست)

 

اجاره بها تعیین نشده باشد اجاره باطل است ، نکات مهم در تنظیم اجاره نامه ، نحوه محاسبه اجاره مغازه 

 

ماده ۳- در قانون مدنی اگر اجاره بها تعیین نشده باشد اجاره باطل است. و اگر موجر و مستاجر در مبلغ اجاره اختلاف داشته باشند مبلغی که مستاجر می گوید ملاک است ولی در قانون ۵۶ اجاره بها توسط دادگاه به نرخ عادله روز تعیین خواهد شد. چه در قرارداد تعیین نشده باشد و چه موجر و مستاجر در خصوص مبلغ با یکدیگر اختلاف داشته باشند.

 

درخواست افزایش اجاره بها ،  فروش سرقفلی ،  پایان قرارداد اجاره ملک

 

ماده ۴- در قانون ۵۶ تعدیل اجاره بها ممکن است.زیرا گفتیم که با پایان قرارداد اجاره ملک قابل تخلیه نیست. پس هم موجر می تواند بر اساس نرخ تورم درخواست افزایش اجاره بها نماید و هم مستاجر درخواست کاهش اجاره بها نمایند اما به ۲ شرط:

  • مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد
  • از زمان تعیین آخرین اجاره بها ۳ سال تمام گذشته باشد

لازم به توضیح است که آخرین اجاره بها هم ممکن است یا با توافق ۲ طرف و یا و یا با حکم دادگاه تعیین شده باشد.

ماده ۶- در قانون ۵۶ بر خلاف قانون مدنی ، مستاجر می تواند اجاره بها را به صورت مستقیم به موجر یا صندوق ثبت و یا به بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود بسپارد. و این ها در عرض یکدیگر هستند بر خلاف قانون مدنی که مستاجرباید اجاره بها را به موجر ابتدا بدهد یا نماینده او . اگر دسترسی نداشت به حاکم بدهد.

مواد ۱۰و ۱۹- طبق قانون ۵۶ مستاجر نمیتواند بدون رضای موجر ملک را به دیگری اجاره دهد یا تسلیم به دیگری نماید و یا قرارداد اجاره را به دیگری انتقال دهد و تمام این اقدامات تخلف است و مستاجر به درخواست موجر طبق ماده ۱۴ محکوم به تخلیه خواهد شد. البته مستاجر می تواند طبق ماده ۱۹ با رضایت مالک این کار را انجام دهد.( انتقال قرارداد اجاره به غیر) که به آن فروش سرقفلی می گویند و قراردادی تشریفاتی ست و حتما باید با تنظیم سند رسمی انجام شود.

 

سرقفلی ، حق سرقفلی ، انتقال حق سرقفلی

 

مستاجر می تواند با رضایت موجر، تمام حق سرقفلی را به شخص دیگری بفروشد و در این صورت در پایان مدت اجاره ، تقاضای تمدید فقط از طرف مستاجر جدید پذیرفته می شود و اگر فقط بخشی از حق سرقفلی را به دیگری منتقل نموده باشد مانند ۳ دانگ در پایان مدت هر مستاجر می تواند به نسبت سهمش مالک را به تنظیم اجاره نامه جدید اجبار نماید.

ماده ۱۲- طبق ماده ۱۲ مستاجر می تواند قبل از پایان مدت اجاره را با استناد به موارد ۵ گانه ی این ماده ، فسخ نماید و در پایان مدت یعنی بعد از اینکه مدت قرارداداجاره منقضی شد می تواند ملک را تخلیه کند و نیازی به فسخ ندارد.

در بند ۱ ماده ۱۲ فسخ به استناد خیار تخلف از وصف است.

در بند ۲ ماده ۱۲ گفته شده که چنانچه ملک تجاری در اثر عیب غیر قابل استفاده گردد مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند در حالیکه در قانون مدنی چنین اجاره ای باطل می گشت.

 

برای گرفتن وکیل حقوقی سرقفلی و یا مشاوره حقوقی با ما درتماس باشید.

 

در بند ۳ماده خیار شرط و تخلف از شرط فقط برای مستاجر است. مانند اینکه شرط شده باشد که موجر مکلف است در فلان تاریخ ملک را تعمیر نماید ولی از انجام آن خودداری کند که در این صورت مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. اما در قانون ۵۶ خیار شرط برای موجر یا شخص ثالث یا خیار تخلف از شرط برای موجر قابل تحقق نیست.

در بند ۴ م ۱۲ نیز بر خلاف قانون مدنی گفته شده که چنانچه مستاجر قبل از پایان اجاره فوت نماید اجاره با درخواست تمامی ورثه مستاجر فسخ خواهد گردید.

 

حکم تخلیه ملک ، موارد فسخ و تخلیه ، عدم پرداخت اجاره بها

 

ماده ۱۴- در ماده ۱۴ مواردی ذکر شده که موجر می تواند قبل از پایان مدت اجاره قرارداد اجاره را با استناد به آنها فسخ نماید و همچنین با استناد به این موارد قرارداد اجاره را بعد از پایان مدت که نمیتواد مستاجر را از ملک اخراج نماید، فسخ کند و حکم بر تخلیه ملک از دادگاه بگیرد.

 

اجاره ملک بدون اجازه مالک

 

  • چنانچه مستاجر بدون اذن موجر ملک را به دیگری اجاره دهد یا به دیگری اجازه استفاده از آن را بدهد. در این حالت این را با تامین دلیل احراز می کردند.
  • چنانچه مستاجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد مگر اینکه شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.
  • مستاجر در ملک تجاری، تعدی و یا تفریط نماید.
  • عدم پرداخت اجاره با شرایطی که در بند ۹ م ۱۴ آمده است

در مورد انتقال غیرمجاز به غیر تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت صورت خواهد گرفت و در سایر موارد، تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه است. باید توجه داشت که هدف قانون سال ۵۶، حمایت از مستاجراست و موارد فسخ و تخلیه که در این قانون به زیان مستاجر آمده است حتی با توافق موجر و مستاجر قابل افزایش نیست.

 

پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت ، 

 

ماده ۱۵- در ماده ۱۵ سه مورد پیش بینی شده که با استناد به آن موجر می تواند با پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت ، ملک را تخلیه نماید.

تخلیه بر مبنای این ماده در صورتی امکان پذیر است که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد . از جمله در جایی که موجر خود به ملک نیاز شخصی دارد. یا تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید می باشد مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود.

طبق یکی از آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور انتقال قرارداد اجاره از طرف شرکت به مدیر عامل و یا از طرف مدیرعامل به شرکت مصداق انتقال غیر مجاز است و به موجر حق فسخ می دهد. به همین قیاس باید گفت که انتقال اجاره از طرف محجور به ولی یا از طرف ولی به محجور نیز ممنوع است.

 

در صورتی که در مورد این مطلب هرگونه سوالی دارید ، وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، آماده ی پاسخگویی به شما هستند ، لطفا با ما تماس بگیرید.

در کمترین زمان پاسخگو شما هستیم موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد

آیا نیاز به مشاوره دارید؟

تماس با ما